Poniżej znajdziesz darmowy fragment książki Marcina Matczaka zatytułowanej Jak kupować nieruchomości poniżej ich wartości rynkowej. Prosta idea, która uczyni Cię bogatym

"Sprzedawaj, gdy inni kupują. Kupuj, gdy wszyscy sprzedają"

Pytanie: Jak to robić w praktyce?

Książka "Jak kupować nieruchomości poniżej ich wartości rynkowej" opiera się na prostym pomyśle, który zawiera się w fakcie, że najlepszym momentem inwestowania w nieruchomości jest spowolnienie gospodarcze. Dlaczego? Oto tylko trzy powody, które znajdziesz w książce.

Powód#1 Banki ograniczają udzielanie "łatwych" kredytów hipotecznych.

Jest coraz więcej mieszkań, które trudno jest sprzedać. W związku z tym ich ceny spadają.  "W Hiszpanii ceny nieruchomości spadły już o ok. 30-50%. W Wielkiej Brytanii na aukcjach można kupić domy, apartamenty 2-3 sypialniane poniżej 80tys. GBP, podczas gdy jeszcze w grudniu 2007 roku te same nieruchomości warte były ok. 220-235tys. GBP." Cytat z książki "Jak kupować nieruchomości poniżej ich wartości rynkowej"

Powód#2 W Polsce ceny nieruchomości spadły o 10 do 20%.

Wyobraź sobie, że stosując wiedzę zawartą w tej książce możesz spokojnie obniżyć cenę nieruchomości nawet o 30% jej wartości. Jeżeli zainwestujesz w nią 200 tysięcy, oszczędzając 20% do 30%,  to ile zyskujesz na starcie?

Powód#3 Gdy młode małżeństwa lub single odcięci zostaną od możliwości zaciągnięcia łatwego kredytu, pozostanie im wynajmowanie mieszkań.

Jeżeli zdobędziesz nieruchomość w czasie kryzysu, masz możliwość wynająć ją za dużo większe pieniądze niż w przypadku świetnie prosperującej gospodarki.

A teraz obiecany, darmowy fragment

Zmotywowani sprzedawcy: kim oni są?

Trudno jest negocjować cenę ze sprzedawcą, który nie ma takiej potrzeby, aby szybko sprzedać swoją nieruchomość. Aby odpowiednio wykorzystać sytuację, jaką mamy obecnie na rynku, należy najpierw zrozumieć, kim jest zmotywowany sprzedawcai kto sprzedaje w sytuacji, w której jego rynek już się skończył i w której wyraźnie widać, że jest on rynkiem kupującego. Musimy zrozumieć dokładnie, przed jakiego rodzaju trudnościami stoi  potencjalny sprzedawca i jakie rozwiązania mogą być dla niego pomocne.

Kim zatem są zmotywowani sprzedawcy?

Zmotywowani sprzedawcy to właściciele nieruchomości, którzy pilnie muszą sprzedać z różnych powodów, takich jak sytuacja osobista, ekonomiczna, a także z powodów związanych ze stanem nieruchomości.

Już podczas rozmowy telefonicznej lub w trakcie spotkania z potencjalnym sprzedawcą spróbuj ustalić prawdziwy powód sprzedaży. Spróbuj również rozpoznać poziom motywacji, by sprzedać szybko oraz elastyczność do negocjowania ceny.

Pytania, które możemy zadać, by dowiedzieć się, czy sprzedawca jest zmotywowany, można podzielić na 3 grupy:

1. Pytania związane z sytuacją osobistą.
2. Pytania związane z samą nieruchomością.
3. Pytania związane z sytuacją finansową.

Sytuacja osobista

1. Czy jest wyraźnie określony termin, do kiedy pan musi sprzedać swoją nieruchomość?
2. Jaki jest powód sprzedaży tej nieruchomości?

Nieruchomość

1. Jaki jest stan nieruchomości?
2. Czy nieruchomość wymaga jakichś napraw, które muszą być pilnie wykonane?

Sytuacja finansowa

1. Jak długo mieszkał pan w tym domu? (To pytanie pozwoli Ci oszacować, ile właściciel zapłacił za nieruchomość oraz ile może być ona teraz warta. To z kolei pozwoli Ci określić, jak dużo możesz wynegocjować.)
2. Jaka, według pana, jest wartość tej nieruchomości?
3. Jak uzyskał pan tę wartość? Czy korzystał pan z profesjonalnej pomocy, by wycenić tę nieruchomość? Czy miał pan agenta, który oszacował wartość tej nieruchomości?

Jeśli już rozpoznamy w naszym rozmówcy sprzedawcę zmotywowanego, możemy spróbować wpłynąć na jego decyzję o sprzedaży właśnie nam swojej nieruchomości. Czynniki, które mogą zmotywować sprzedawcę do sprzedaży swojego mieszkania to:

Poważne problemy finansowe

Wielu właścicieli ma problemy ze spłacaniem rat kredytu. Poza kredytem mieszkaniowym mają oni również osobiste pożyczki, karty kredytowe i inne zaległości do uregulowania. Taka sytuacja finansowa może spowodować, że bank przejmie prawa własności nieruchomości, a były właściciel będzie zmuszony ją opuścić. Wiele z takich osób będzie się starało więc sprzedać nieruchomość, aby uniknąć konsekwencji następujących po przejęciu mieszkania przez bank, czyli aby nie dopuścić do braku miejsca do życia oraz publicznego upokorzenia. Obecnie wielu właścicieli stoi w obliczu takich trudności, co powoduje, że przybywa nieruchomości o cenie poniżej wartości rynkowej. Jednocześnie mamy też wielu inwestorów, którzy się przeliczyli. Zgubił ich nadmierny optymizm czy wręcz ślepa wiara w firmy sprzedające nieruchomości, produkty finansowe oraz kursy „jak stać się milionerem w ciągu jednego roku”. Wielu ludzi nie kwestionowało założenia, że „wartość nieruchomości będzie zawsze  ciągle szła w gorę”. Wydawało im się, że ceny będę zawsze rosnące. W ostatnich dwóch latach nieruchomości były „gorącym tematem” i każdy chciał być częścią tego klubu. Obecnie wielu z tych inwestorów jest zmuszonych sprzedać, a w wielu przypadkach muszą sprzedać szybko i poniżej wartości rynkowej.

Zmiana miejsca zamieszkania

Często spotkamy sytuacje, w których właściciele są zmuszeni przenieść się do innego kraju ze względu na pracę lub z innych powodów. Dlatego też muszą podjąć decyzję o sprzedaży nieruchomości, aby się uwolnić od problemów związanych z utrzymywaniem jej na odległość. Kolejnym powodem do podjęcia decyzji o szybkiej sprzedaży może być fakt, że właściciele potrzebują pieniędzy na zakup nieruchomości w nowym miejscu. Jest to dość często spotykana sytuacja, gdy sprzedający jest zmotywowany, by szybko sprzedać poniżej wartości rynkowej.

Odziedziczenie posiadłości

Dziedziczenie nieruchomości będących z dala od miejsca zamieszkania związane jest z pewnymi kosztami i trudnościami utrzymania ich. W wielu przypadkach dodatkowym utrudnieniem jest przypadek, kiedy mamy kilku spadkobierców. W takich sytuacjach często nowi właściciele decydują się na sprzedaż nieruchomości i by to zrobić szybko, wystawiają posiadłość na rynku po obniżonej cenie. Ten fakt, że nieruchomość znajduje się z dala od miejsca zamieszkania, powoduje, że mogą oni być bardziej otwarci na negocjacje cenowe, aby uniknąć dodatkowych kłopotów.

Rozwód

Małżonkowie, którzy są w trakcie rozwodu, mogą chcieć szybko zakończyć sprawy związane z rozdzieleniem wspólnego majątku. Dlatego też często może im szczególnie zależeć na szybkim spieniężeniu, co jednocześnie jest istotną motywacją, aby sprzedać swoją nieruchomość poniżej wartości.

Stan nieruchomości

Czasem stan nieruchomości zmusza właścicieli do jej sprzedaży. Taka sytuacja może dotyczyć zarówno właścicieli, jak i inwestorów, którzy wynajmują. Właściciel może być postawiony w sytuacji, gdy nie ma wystarczających
środków finansowych na niezbędny remont, co jednocześnie uniemożliwia wynajęcie lokalu. Taka sytuacja może go zmusić do szybkiej sprzedaży.

Kolejnym powodem może być finansowanie nieruchomości przy użyciu pewnych kredytów. Niektóre produkty finansowe są tak skonstruowane, że w pewnym momencie właściciel zmuszony jest wyłożyć dużą kwotę jednorazowo, jako część warunków uzyskania kredytu. To może sprawić, że może on być zmuszony, by sprzedać swoją nieruchomość.

Brak przepływu pieniężnego

Niektórzy inwestorzy będą gotowi sprzedać swoje nieruchomości ze względu na negatywny przepływ pieniężny swojego portfolio. Gdy łączne wydatki związane z utrzymaniem nieruchomości są wyższe niż dochód generowany przez wynajem, inwestor będzie musiał dokładać własne pieniądze co miesiąc, by pozostać w posiadaniu nieruchomości. Pierwsza rzecz, którą powinieneś zrobić, kupując taką nieruchomość, to przeprowadzenie kalkulacji na
uzyskanie dodatniego przepływu pieniężnego – cashflow. By zwiększyć dochód z czynszu, uwzględnij wynajem nieruchomości na pokoje lub poszukaj sposobów zredukowania kosztów.

Deweloperzy

Wielu deweloperów w obecnej sytuacji będzie zmuszonych sprzedać mieszkania poniżej wartości rynkowej. Podobnie jak większość inwestorów zbyt optymistycznie spojrzeli w przyszłość i w obecnej sytuacji zderzyło się to z trudną rzeczywistością braku kredytów oraz braku sprzedaży. Deweloperzy, którzy wzięli kredyty z banków, mogli napotkać trudności ze spłatą ich w czasie kryzysu ekonomicznego. Istnieje zatem szansa, że będą oni zmotywowani udzielić rabatu, aby sprzedać i uzyskać niezbędne finanse do spłaty owego kredytu.

Mogą oni być także zmotywowani do szybszej sprzedaży w sytuacji, gdy mają rozpoczęty już więcej niż jeden projekt i potrzebują środków finansowych do zakończenia inwestycji. W związku z tym mogą być w stanie sprzedać kilka apartamentów z rabatem, aby szybko zdobyć środki finansowe. Bądźmy jednak świadomi ryzyka wliczonego w kupowanie takich apartamentów (kompleksowych), które nie są jeszcze ukończone.

W obecnej sytuacji wielu deweloperów ma i będzie miało problem z uzyskaniem finansów, mogą oni więc nie być w stanie ukończyć inwestycji. Dlatego ważne jest tutaj, aby zawrzeć transakcję z deweloperami, którzy mają bardzo mocne saldo przychodów, reputację, oraz długą historię ukończonych projektów. W niektórych krajach firmy ubezpieczeniowe oferują specjalne pakiety chroniące deweloperów przed bankructwem. Kolejna rzecz, o której warto pamiętać podczas podpisywania umowy to fakt, że płacisz w ratach, zgodnie z postępem budowy. Pamiętaj jednak, aby zawsze szukać porad prawnych, zanim dojdzie do postawienia parafki pod warunkami kontraktu.

Jak skorzystać z wiedzy zawartej w pełnej wersji ebooka?

Ciekawe, jaka była Twoja reakcja po przeczytaniu fragmentu tej książki? Przecież mamy kryzys, a my proponujemy Ci inwestowanie. I to jeszcze w nieruchomości. Myślę jednak, że skoro
zainteresowała Cię ta publikacja, to znaczy, że jesteś w stanie przyjąć do wiadomości, że właśnie teraz jest idealna okazja, aby kupować…
Zobacz książkę Jak kupować nieruchomości poniżej ich wartości rynkowej

Niniejszy artykuł pochodzi z darmowego szkolenia z gry na giełdzie. Jeśli chcesz wiedzieć więcej to polecam pakiet książek o GPW. Możesz również zapisać się na to szkolenie używając poniższego formularza:

Szanuję Twoją prywatność. W każdej chwili możesz

wypisać się z tej listy klikając w link na końcu każdego maila.